Mam 150 000 zł oszczędności i planujemy trzecie dziecko. Nadpłacić od razu czy poczekać 3 lata?

W programie RKM przez pierwsze 3 lata nadpłata dobrowolna ponad pozostałą część objętą gwarancją BGK odbiera prawo do przyszłych spłat rodzinnych. Nadpłata 150 000 zł w szóstym miesiącu przekracza gwarancję (100 000 zł, i to już nadgryzioną przez zapłacone raty), więc 60 000 zł za trzecie dziecko przepada. Ta sama nadpłata miesiąc po zamknięciu okna nie kosztuje nic.

Ustawienia

• A: nadpłata 150 000 zł w m. 6, trzecie dziecko w m. 30
• B: trzecie dziecko w m. 30, nadpłata 150 000 zł w m. 37

Suma odsetek

176 290 zł vs 163 476 zł

Wypłacona spłata rodzinna

0 zł vs 60 000 zł

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

W scenariuszu A pojawia się baner „Utrata przyszłych spłat rodzinnych”, a przy spłacie rodzinnej — odznaka „utracona”. Różnicę w pieniądzu czytaj z wiersza „Łączny koszt z uwzględnieniem lokaty” pod porównaniem.

Wziąć kredyt na 15 lat czy na 30 lat i nadpłacać różnicę rat?

Rata na 15 lat jest o ok. 1 250 zł wyższa niż na 30 lat. Jeśli tę różnicę co miesiąc wpłacisz jako nadpłatę, oba kredyty kończą się w tym samym miesiącu i kosztują odsetkowo prawie tyle samo. Różnica siedzi gdzie indziej: dłuższy okres pozwala w chudym miesiącu przestać nadpłacać, ale przez pierwsze 3 lata bank pobiera od każdej nadpłaty opłatę za wcześniejszą spłatę.

Ustawienia

• A: 15 lat, bez nadpłat
• B: 30 lat + nadpłata 1 250 zł/mies. od m. 1 do m. 360

Rata początkowa

4 085 zł vs 2 839 zł

Suma odsetek

235 375 zł vs 235 027 zł

Data ostatniej raty

gru 2041 vs gru 2041

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

Porównaj „Suma odsetek” i „Data ostatniej raty” — wychodzą niemal identycznie, a różnicę robi opłata za wcześniejszą spłatę w B. Zajrzyj też do „Część gwarantowana po 3 latach”: wyższa rata w A zjada gwarancję BGK równie szybko jak nadpłaty w B, więc zapasu na przyszłe nadpłaty nie zostawia żaden z wariantów.

Mam 20 % wkładu własnego. Wchodzić w RKM czy brać zwykły kredyt?

Przy wkładzie równym 20 % wydatków gwarancja BGK wynosi zero — nie ma już czego domykać do dwudziestu procent. A skoro nadpłata w pierwszych 3 latach jest bezpieczna tylko w granicach gwarancji, to przy zerowej gwarancji każda nadpłata w tym okresie odbiera przyszłe spłaty rodzinne. Wybór sprowadza się do: 20 000 zł za drugie dziecko kontra swoboda nadpłacania od pierwszego miesiąca.

Ustawienia

• A: RKM, wkład 100 000 zł, drugie dziecko w m. 24, bez nadpłat
• B: zwykły kredyt, wkład 100 000 zł, nadpłata 1 000 zł/mies. od m. 1

Suma odsetek

352 221 zł vs 188 021 zł

Data ostatniej raty

lis 2053 vs gru 2041

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

W panelu A pod „Gwarancją BGK” stoi podpowiedź „Bez gwarancji (wkład własny ≥ 20 %)…”. Porównaj „Suma odsetek” i wiersz „Łączny koszt z uwzględnieniem lokaty” — 20 000 zł od BGK nie nadrabia odsetek, które dokłada rezygnacja z nadpłat.

Co się stanie z moją ratą, jeśli WIBOR wzrośnie o 2 punkty procentowe?

Przy oprocentowaniu zmiennym rata to marża banku plus wskaźnik referencyjny (WIBOR albo WIRON). Wzrost wskaźnika z 3,60 % do 5,60 % w drugim roku podnosi ratę o kilkaset złotych — i trzyma ją na tym poziomie do końca okresu. Warto sprawdzić tę ratę w domowym budżecie zanim podpiszesz umowę, bo bank sprawdzi ją przy liczeniu zdolności.

Ustawienia

• A: wskaźnik 3,60 % przez cały okres
• B: wskaźnik rośnie do 5,60 % w m. 12

Rata po ostatnim wydarzeniu

2 839 zł vs 3 482 zł

Suma odsetek

522 020 zł vs 746 563 zł

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

W B porównaj „Ratę po ostatnim wydarzeniu” z „Ratą początkową”, a wykres zostaw w trybie „Rata”, w którym otwiera się ten link. Skalę kosztu pokazuje Δ w wierszu „Suma odsetek”.

Nadpłacam 50 000 zł. Skrócić okres czy obniżyć ratę?

To ta sama nadpłata w tym samym miesiącu — różni się tylko to, co bank zrobi z harmonogramem. „Skróć okres” zostawia ratę bez zmian i zabiera lata z końca kredytu. „Obniż ratę” zostawia okres i daje niższą ratę co miesiąc. Pierwsze jest wyraźnie tańsze, drugie luźniejsze dla budżetu.

Ustawienia

• A: nadpłata 50 000 zł w m. 12, tryb „skróć okres”
• B: nadpłata 50 000 zł w m. 12, tryb „obniż ratę”

Suma odsetek

364 737 zł vs 471 876 zł

Rata po ostatnim wydarzeniu

2 839 zł vs 2 551 zł

Data ostatniej raty

lis 2050 vs gru 2056

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

„Suma odsetek” i „Skrócenie okresu” mówią, ile kosztuje wygoda; „Rata po ostatnim wydarzeniu” — ile z tej wygody masz co miesiąc.

Mam dużo gotówki na wkład. Wpłacić wszystko bez RKM czy wejść do RKM z mniejszym wkładem?

Przy stopie stałej na co najmniej 5 lat RKM dopuszcza wkład własny do 30 % wydatków, a nie 20 %. Kto ma 200 000 zł na mieszkanie za 500 000 zł, może więc wpłacić 150 000 zł w programie i resztę zostawić na później — ale na zerowej gwarancji BGK każda nadpłata w pierwszych 3 latach odbiera spłatę rodzinną, więc pozostałe 50 000 zł czeka do 37. miesiąca. Poza programem wpłaca od razu wszystko i ma niższy kredyt. Przy tej samej gotówce rozstrzyga to, czy urodzi się dziecko.

Ustawienia

• A: bez RKM, wkład 200 000 zł (40 %), 20 lat, stopa stała 5,80 % na 5 lat
• B: RKM, stopa stała 5,80 % na 5 lat, wkład 150 000 zł (30 %), nadpłata 50 000 zł w m. 37 (obniż ratę), trzecie dziecko w m. 30

Wypłacona spłata rodzinna

0 zł vs 60 000 zł

Opłata za wcześniejszą spłatę

0 zł vs 1 500 zł

Łączny koszt z uwzględnieniem lokaty

1 049 229 zł vs 933 732 zł

Otwórz porównanie

Na co patrzeć

Wiersz „Łączny koszt z uwzględnieniem lokaty” liczy teraz także wkład własny jako wpłatę w dniu startu, więc 200 000 zł od razu i 150 000 zł + 50 000 zł po trzech latach stoją na równych zasadach. W B zajrzyj do KPI „Łączny koszt”: nadpłata w m. 37 wypada jeszcze w okresie stałej stopy, więc bank bierze od niej opłatę za wcześniejszą spłatę (w okresie stałej stopy może ją pobierać przez cały ten okres — art. 40 ust. 6 ustawy o kredycie hipotecznym). Na koniec usuń w B zdarzenie „Narodziny dziecka” i porównaj jeszcze raz — bez 60 000 zł od BGK przewaga RKM znika.