Pytania i odpowiedzi

Reguła RKM i nadpłaty

Czy w pierwszych 3 latach mogę nadpłacać kredyt w RKM?

Tak, ale tylko do wysokości tej części kredytu, która w danym momencie wciąż jest objęta gwarancją BGK. Ustawa odbiera prawo do przyszłych spłat rodzinnych za przedterminową spłatę dokonaną w ciągu 3 lat od dnia udzielenia kredytu — z wyjątkiem spłaty dotyczącej „części objętej gwarancją” (art. 7 ust. 1 pkt 7). Ta część maleje z każdą spłatą kapitału (art. 4a ust. 6), więc bezpieczny zapas to kwota aktualna, a nie ta z dnia podpisania umowy. Jeżeli wkład własny wyniósł co najmniej 20 % wydatków i gwarancji w ogóle nie było, wyjątek nie ma do czego się odnieść: wtedy każda przedterminowa spłata w tym okresie odbiera przyszłe spłaty rodzinne.

Dlaczego zwykłe raty „zjadają” część gwarantowaną?

Bo tak stanowi art. 4a ust. 6: spłaty części kapitałowej zalicza się w pierwszej kolejności na poczet części objętej gwarancją i pomniejszają one jej wysokość. Liczy się wyłącznie kapitał — odsetki nie zmieniają nic. Przykładowo przy kredycie 500 000 zł na 30 lat i stopie 5,50 % rata wynosi 2 839 zł, ale kapitału jest w niej w pierwszym miesiącu tylko około 547 zł. Po roku takich rat spłacone jest około 6 700 zł kapitału, więc ze 100 000 zł gwarancji zostaje około 93 300 zł — i tyle wynosi wtedy bezpieczny limit nadpłaty. Sama rata nigdy nie łamie reguły, bo nie jest przedterminową spłatą, ale zmniejsza zapas na przyszłe nadpłaty.

Czy limit nadpłat to zawsze 100 000 zł?

Nie. 100 000 zł to ustawowy sufit samej gwarancji (art. 4a ust. 3), a nie kwota limitu nadpłat. Gwarancja startuje z poziomu „20 % całkowitej kwoty wydatków minus wkład własny” (art. 3 ust. 3b), więc przy większym wkładzie jest od początku mniejsza — a od pierwszej raty jeszcze topnieje. Krótszy okres kredytu oznacza wyższą część kapitałową w racie, czyli szybciej znikający limit. Kalkulator pokazuje na wykresie miesiąc, w którym część gwarantowana zostaje spłacona do zera — jeśli wypada on jeszcze przed końcem 36. miesiąca, od tej chwili bezpieczny próg nadpłaty wynosi zero.

Co się dzieje, gdy przekroczę pozostałą część gwarantowaną?

Tracisz prawo do przyszłych spłat rodzinnych — i tylko to. Warunek z art. 7 ust. 1 pkt 7 jest sprawdzany w chwili dokonywania spłaty, więc dotyczy wypłat, które miałyby nastąpić po naruszeniu. Tego, co BGK już wypłacił, nie trzeba oddawać: art. 8 ust. 7 wymienia wyczerpująco dwie podstawy zwrotu — prawomocne skazanie za przestępstwo z art. 297 Kodeksu karnego (wyłudzenie kredytu) i naruszenie 5-letniego obowiązku mieszkaniowego (sprzedaż, wynajem, zmiana sposobu użytkowania) — a przedterminowej spłaty wśród nich nie ma. W kalkulatorze spłaty rodzinne przypadające po naruszeniu dostają etykietę „utracona” i nie są wliczane do wyniku.

Czy nadpłaty po 36. miesiącu psują spłatę rodzinną?

Nie. Wyjątek w art. 7 ust. 1 pkt 7 obejmuje każdą przedterminową spłatę dokonaną po upływie 3 lat od dnia udzielenia kredytu, bez limitu kwoty. Później liczy się już tylko to, czy dziecko urodziło się (albo zostało przysposobione) po dniu udzielenia kredytu (art. 7 ust. 1 pkt 3), czy zlecenie trafiło do banku w ciągu roku od powiększenia gospodarstwa domowego (art. 8 ust. 1 pkt 2) i ile zostało kapitału — spłata rodzinna nie może być wyższa niż pozostała do spłaty część kapitałowa (art. 7 ust. 3).

Czy spłacenie gwarancji ratami to „termin na dziecko”?

Nie. Prawo do spłaty rodzinnej nie zależy od tego, czy gwarancja jeszcze istnieje — gwarancja zabezpiecza bank, a nie warunkuje wsparcia. Jej wygaśnięcie ma jeden praktyczny skutek: od tej chwili aż do końca 36. miesiąca nie ma już żadnego bezpiecznego progu nadpłaty. Terminowo istotne jest za to saldo, i to właśnie pokazuje znacznik „pełna spłata rodzinna do…”: ostatni miesiąc, w którym w kapitale mieści się jeszcze całe 60 000 zł. Później kwota jest przycinana do salda (art. 7 ust. 3), ale samo prawo zostaje.

Jeden wyjątek, którego kalkulator nie modeluje: jeżeli warunek „braku innego mieszkania” spełniono w trybie art. 5 ust. 2 (rodzina z dwojgiem i więcej dzieci, posiadająca jedno niewielkie mieszkanie), spłata rodzinna przysługuje dopiero po wygaśnięciu gwarancji — art. 7 ust. 2.

Nadpłaciłem 60 000 zł w 1. roku, w 2. roku urodzi się trzecie dziecko — dostanę 60 000 czy 40 000 zł?

Pełne 60 000 zł, o ile ta nadpłata zmieściła się w części objętej gwarancją w momencie, w którym ją zrobiłeś. Warunek z art. 7 ust. 1 pkt 7 jest zero-jedynkowy: albo przedterminowa spłata mieściła się w wyjątku i prawo zostaje w całości, albo go przekroczyła i przyszłe spłaty przepadają w całości. Ustawa nie zna pomniejszania spłaty rodzinnej „o nadpłaconą kwotę”. Niższa niż 60 000 zł kwota wychodzi tylko z jednego powodu: gdy pozostały kapitał jest mniejszy, spłata jest do niego przycinana (art. 7 ust. 3).

Czy „krótszy okres” zamiast nadpłat omija regułę?

Tak — wyższa rata umowna nie jest przedterminową spłatą, więc art. 7 ust. 1 pkt 7 w ogóle jej nie dotyczy. Ale kapitał spłacany szybciej także szybciej pomniejsza część objętą gwarancją, czyli zapas na ewentualne późniejsze nadpłaty. Przy 500 000 zł, stopie 5,50 % i gwarancji 100 000 zł po trzech latach samych rat zostaje jej około 79 000 zł na 30 latach, a już tylko około 30 000 zł na 15 latach. Formalnie krótszy okres jest więc pod RKM bezpieczniejszy niż „biorę na 30 lat i nadpłacam”, ale nie jest wobec reguły obojętny.

Gwarancja BGK, wkład własny, opłaty

Ile kosztuje gwarancja BGK?

Jednorazowa opłata prowizyjna wynosi 1,0 % objętej gwarancją części kredytu, a jej wniesienie jest warunkiem udzielenia gwarancji (art. 4a ust. 5). Ustawa nie przewiduje żadnego odrębnego pułapu kwotowego tej opłaty — okrągły tysiąc złotych wychodzi wyłącznie przy maksymalnej gwarancji 100 000 zł; przy gwarancji 40 000 zł to 400 zł. Opłata nie podlega zwrotowi, poza przypadkiem, w którym do objęcia gwarancją w ogóle nie doszło. Kalkulator dolicza ją do pozycji „Łączny koszt” scenariusza prowadzonego w programie.

Dlaczego nie mogę wpisać kwoty gwarancji?

Bo ustawa nie zostawia jej do wyboru. Gwarancją objęta jest różnica między 20 % całkowitej kwoty wydatków a wkładem własnym (art. 3 ust. 3b), przycięta do 100 000 zł (art. 4a ust. 3) i tak, by wkład i gwarancja razem nie przekroczyły ani 200 000 zł, ani 20 % wydatków (art. 4a ust. 2). Kalkulator wylicza ją z ceny, wkładu własnego i dodatkowej kwoty kredytu i pokazuje w polu tylko do odczytu — żeby nie dało się policzyć scenariusza na gwarancji, której bank nie mógłby przyznać. Jeśli z wpisanych parametrów wynika, że kredyt nie mieści się w programie, panel wypisuje wprost, które warunki nie są spełnione, i liczy dalej — nic nie jest po cichu przycinane.

Jaki wkład własny jest dozwolony w RKM?

Nie więcej niż 20 % całkowitej kwoty wydatków przy oprocentowaniu zmiennym albo 30 % przy stopie stałej przez co najmniej 5 lat (art. 5 ust. 1 pkt 5), i nie więcej niż 200 000 zł w kwocie (art. 3 ust. 3 pkt 1). Granicę od dołu wyznacza sufit gwarancji: skoro ma ona domknąć różnicę do 20 % wydatków, a nie może przekroczyć 100 000 zł, to przy wydatkach powyżej 500 000 zł trzeba wnieść co najmniej „20 % wydatków − 100 000 zł” (przy 600 000 zł to 20 000 zł, przy 1 000 000 zł — 100 000 zł). Powyżej miliona złotych wydatków programu nie da się już domknąć żadnym wkładem. Kalkulator liczy tylko wariant ze stopą zmienną, czyli limit 20 %, i nie modeluje dwóch wyjątków: 10 % dla rodziny z dwojgiem dzieci posiadającej jedno niewielkie mieszkanie (art. 5 ust. 2) ani wkładu wyłącznie w postaci niezabudowanej działki (art. 3 ust. 3a w związku z art. 5 ust. 2d).

Czy opłata za wcześniejszą spłatę (3 % przez 36 miesięcy) to standard?

Nie — to ustawowy sufit, nie stawka rynkowa. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym pozwala bankowi pobrać rekompensatę przy kredycie o zmiennej stopie wyłącznie wtedy, gdy spłata nastąpiła w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy (art. 40 ust. 2), i ogranicza ją podwójnie: do 3 % spłacanej kwoty oraz do wysokości odsetek, które naliczyłyby się od niej przez rok od dnia faktycznej spłaty (art. 40 ust. 3). Banki mieszczą się w tych ramach bardzo różnie — bywa i 0 zł. Domyślne w kalkulatorze 3 % przez 36 miesięcy to najgorszy dopuszczalny wariant; jeśli Twój bank nie pobiera opłaty, wpisz 0. Drugi limit widać dopiero przy niskiej stopie: przy oprocentowaniu 2 % bank weźmie od nadpłaconych 10 000 zł najwyżej 200 zł, a nie 300 zł.

Jak liczy kalkulator

Co znaczy „skróć okres” i „obniż ratę”?

To dwa sposoby zaksięgowania nadpłaty. „Skróć okres” zostawia ratę bez zmian, więc kredyt kończy się wcześniej — odsetkowo jest to wariant zdecydowanie tańszy. „Obniż ratę” zostawia liczbę rat, a przelicza ich wysokość: oszczędność mniejsza, ale w domowym budżecie zostaje co miesiąc więcej gotówki. Tryb ustawia się dla całego scenariusza i można go nadpisać w pojedynczym wydarzeniu. Uwaga praktyczna: to, który wariant dostaniesz — także przy spłacie rodzinnej — rozstrzyga regulamin banku, a nie ustawa; bywa, że wymaga aneksu i osobnej opłaty, której kalkulator nie modeluje.

Co to jest „Łączny koszt z uwzględnieniem lokaty”?

Każda złotówka, która idzie do banku — rata, nadpłata dobrowolna, opłata za wcześniejszą spłatę, opłata za gwarancję — mogłaby zamiast tego leżeć na lokacie. Ten wiersz oprocentowuje wszystkie wpłaty do końca wspólnego horyzontu, czyli do ostatniej raty dłuższego z dwóch kredytów, po wpisanej stopie lokaty netto, i dopiero takie kwoty zestawia. Bez tego porównanie „nadpłacić teraz” z „poczekać do miesiąca 37 i zachować spłatę rodzinną” jest jednostronne: widać oszczędność na odsetkach, nie widać, co przez ten czas zarabiała odłożona gotówka. Spłata rodzinna do wpłat nie wchodzi — to pieniądz BGK, nie Twój.

Co kalkulator upraszcza?

Kilka rzeczy, świadomie. Okno 36 miesięcy liczy od miesiąca uruchomienia kredytu, a ustawa liczy je od dnia udzielenia, czyli zawarcia umowy — przy kredycie wypłacanym w transzach to bywają różne daty. Modeluje wyłącznie oprocentowanie zmienne (marża plus wskaźnik), więc wariant ze stopą stałą i wkładem do 30 % jest poza zakresem, podobnie jak wyjątki od limitu wkładu z art. 5 ust. 2 i art. 3 ust. 3a. Nie liczy skutków podatkowych ani opłat bankowych za aneks. Gdy naruszenie reguły i spłata rodzinna wypadają w tym samym miesiącu, silnik przetwarza najpierw nadpłatę, więc taka spłata jest już „utracona” — ustawa kolejności nie rozstrzyga, to wybór po ostrożnej stronie. Wszystko opiera się na tekście jednolitym z Dz.U. 2024 poz. 1724; nowelizacja Dz.U. 2026 poz. 635 nie została przeczytana. Utrata spłaty rodzinnej przy refinansowaniu do innego banku to wniosek z konstrukcji programu, a nie zapis ustawy — refinansowania ustawa nie reguluje.

Czy moje dane gdzieś trafiają?

Nie. Wszystko liczy się w Twojej przeglądarce, a wpisane kwoty i wydarzenia zapisują się wyłącznie w pamięci lokalnej urządzenia (localStorage), żeby porównanie przetrwało odświeżenie strony. Przycisk „Kopiuj link do tego porównania” pakuje stan do fragmentu adresu — części po znaku #, której przeglądarka nigdy nie wysyła na serwer — więc link powstaje w całości u Ciebie. Zawiera jednak Twoje parametry, więc o tym, komu go wyślesz, decydujesz sam. Szczegóły: polityka prywatności.